[案例分享(完工啦)] 東哥自建House Season 1: 找个有树的院子，建个Dream House

                                                                    可遇不可求的事

                                                                                 ——冯唐

                                                                   后海有树的院子

                                                                    夏代有工的玉

                                                                    此时此刻的云

                                                                    二十来岁的你

二十来岁的妳，留不住，好好陪妳过一辈子，

此时此刻的云，留不住，好好享受每一瞬间，

不如，找个有树的院子，建个Dream House，

与爱人过一辈子。

此时此刻的云

建房动机：

生命不息，折腾不止，让家人有更好的生活，这是主要原因。

次要原因是09年在温哥华买的房子虽然面积不小， 不算车库 3620平尺，有5个房间； 但因为房龄有20多年了；也不是我们按照自己的需求造的，格局不甚合理。

儿子喜欢Lego，二楼走廊里，房间里堆满了他的Lego。

随着妹妹长大，我们家需要更多的活动空间，妹妹除了需要自己的房间，还需要一个放琴的地方。想来想去，只有换个更大，布局更合理的房子了。

买造好的新房，总有这样那样的缺憾。

所以决定买地建房，高度订制。

标准就是冯唐诗里的第一句。

这其实是乐高贴，做着做着变成家居贴了

走不动道了 小家伙们经常盘点库存

建房的要求：

加拿大的大多数土地是私有的。如业主拥有该土地全部的权利 (许多公寓和Town House 虽然是私有土地，但土地为所有产权人共有),  就可以在By Law（市一级的立法）允许的范围内，向市政府申请重建该土地上的建筑。业主需要按照法律规定找注册建筑师和工程师设计新房，经过市政府的审批，业主就可以在自己的土地上新建房屋。

法律法规 (括弧中的是以東哥的新房举例)

• 容积率: 在土地上允许建造的使用面积。玩过SimCity的应该都知道Zoning （市政规划）, 就是这个区域里都是这一类房子。東哥家Zoning RS1, 也就是 Residential Single-Detatched One， 意思是 独栋居民区第一类，属于低密度住宅区，以容积率为土地面积 前5000平尺可建55%的使用面积 + 剩余土地面积 可建30%；东哥的这块地是8200平方英呎，可建套内使用面积为 3710平尺，此面积不含550平尺的车库面积，露台面积以及飘窗的面积)。 所以实际总面积大概440平尺

• 建筑覆盖率  (土地面积的45%或以下)

• 绿化覆盖率 (土地面积的30%或以上)

• 建筑距离市政道路的距离 (最少3米)

• 建筑距离侧面红线最小距离 (最少2米)

• 最大高度 （2层半，并对最大层高有规定）

• 建筑师出平面图，结构图

• 土木工程师出承重图

• 电器工程师出强电图

• 几十年前的旧房用了许多像石棉等有毒的材料；所以市政府要求对旧房验毒，请专业公司来拆除有毒建材 并妥善处理。

• 对旧房可回收材料强制回收；房主付押金给市政府，回收后可以拿回押金。回收也需要付钱；看在能拿回押金的份上，不得不回收。

• 对土地上较大的树木进行保护

• 每一个建造步骤完成，必须由市政府的土木工程师验收合格后，才能进行下面一个步骤的施工

• 我所在的City没有要求，但有些城市有 防水试验，密闭实验；需要找工程师来做测试; 测试通过工程师会出报告给City，才能进行下面一个步骤的施工

• 房子建成后，市政府的土木工程师进行 Final Inspection，通过后取得入住许可。（其实没有入住许可也可以入住，只是不能出售）
  

• 还有几百条对房屋建造的细则要求，也叫Building Codes；这个我就不详述了，我知道的也不全，一定要找专业敬业的Builder， 他们会把关。他们的专业度能使繁复的过程变得简单。

  
  

耗时：

16年4月开始设计报批，5月下旬开始拆除旧房和打地基，6月开始建造。 17年1月房子竣工，17年2月搬家。 前后共花了10个月时间。 16年温哥华下了许多雪（据说50年一遇）

最重要的因素：

最重要的是找一个靠谱的建商（Builder，国内应叫总包）。有经验，有性欲，不，是信誉，且诚实的Builder 可以把工程项目管理的井井有条，很好的管理进度，管理施工队伍，把控质量，把控预算，什么钱该花，什么钱不该花，有没有更好更有性价比的选择；都是Builder。

这么大一个工程，感觉比国内装修都省心。我魔都的房子没这个大，花了7个月装修，我和太座俩人都瘦了几斤； 与各路人马各种斗智斗勇，各种讨价还价，各种吵架，心累。

我邻居 找了不好的建商，多花钱，受气不说，质量和工期都大打折扣。 我家邻居 比我早整整一年开工，还需3-5个月才能完工， 我花10个月建房，他家花了至少2年1个月。 质量很差。

Builder在项目中起到的作用

• 好的建商应该在建筑师画图时 就介入，以他们的实际经验提醒 图纸和设计有哪些可以改进的地方。

• 既是总包又是监理。Builder 需要按照图纸和时间节点，按时让建筑材料进场，安排各分包商（Sub-Contractors）进场施工；同时，对分包商的施工质量进行监理。

• 帮助甲方 用最省钱的方式，保证质量的实现效果。包括帮助甲方挑选材料。

• 安排市政府的验收；市政府很忙，需要提前安排市政府验收；对进度有充分的把控；对质量有充分的把控。如果质量不过关，市政府验收就会不合格，需要整改 后 再验收；这样一弄 也许就1，2个月没了；后面所有的进度，材料进场，其他分包商进场都会被延误

• 全部完工后，由建商提供 2-5-10年的保修。 “2-5-10年保修” 一般指的是 2年内 房子的 材料和施工质保，5年 建筑外部（围护结构）质保， 10年整个建筑结构质保。 交给建商的 Manegement Fee 里，一部分是给他们项目管理和监理的费用；一部分是类似维修经费。当然，指的是小毛小病； 不应该有大问题； 如果建商严格按照规范和材料要求施工的话。

  
  

建房另一个很重要的角色 --- 市政府：

• 市政府按照颁布的城市规划和城市建筑法例 对建造申请进行审批。

• 根据图纸以及 Building Code，每个步骤完成后 上门验收，验收合格 方可进行下一步骤的施工； 验收不合格，则勒令整改。所以，市政府充当了质监部门的角色。市政府有好多个验收的土木工程师，随机上门。质量不合格，是不能进行下一个工序的。必须整改，整改完再验收；不合格再整改再验收。 我隔壁的就是因为验收不通过，反复整改反复验收，工期拖了2年多

• 当然，屋主需要缴纳 报建费； 费用涵盖了 市政府聘请 工程师 审图，监理验收的费用。 我的房子 市政府收 了1万多将近2万加元的报建费。

• 最后的 Final Inspection 合格后，市政府会在 城市房屋系统 以及 住房系统里注明 Final Inspection passed。 否则房子不能交易过户. 所以，业主或买家也住的放心。

  
  

美加澳的独栋为什么是木头的？

• 加拿大林木资源丰富，木材便宜

• 木结构有韧性抗震

• 木结构有伸缩性，可以一定程度缓解沉降。東哥魔都的别野钢混结构； 沉降感人。

• 木头做保温层更容易，走线也容易
  

• 也有钢混或钢结构结构的，大多是 单一结构跨度太大，工程木梁也不能承重时使用。

  
  

一片废墟

平整

平整后再测量，设计前已经做过一次测量，土地上有的树木都标出来进行保护。 那棵超大圣诞树在我的院子里。 后院外面是公园。隔壁比我早半年开工，我比他早1年多竣工

准备地基，用混凝土泵车浇筑

地基完成

这之前我们全家都在上海度假，6月底回到加拿大， 已经到2楼了

后院的树和公园，这里是餐厅，左边是家庭厅

主卧。我问东嫂, 这真的是 “头上无瓦天作被”，你还嫁我吗？ 她说，不嫁。我说，饭已成炊，由不得你了。

航拍一张，刚上完 桁架，还没上房顶

终于有房顶了，窗户包的是 杜邦的防水纸，国内叫 特卫强。这是好东西，防水透气

主卧的景色，后院有公园，那网是棒球场，以后儿子比赛，我们在家吃着喝着观赛

屋顶是预制结构。隔壁女儿房间，那时去女儿房间还可以使用穿墙术,现在武功已废。

儿子那时5岁，没事喜欢和我逛工地，他那时也有遁墙术，一遍遁墙，一边乐

这个是施工面，拿掉后是 挑高的客厅和演奏厅。 层高 5米

保温层密封。外面还有 石膏板。很节能，我魔都的房子比这个小点，没有保温，热量不断流失，不做饭冬天光采暖天然气每月4，5K RMB。 这个房子几乎天天做饭，恒温20摄氏度，冬天一个月100加元天然气。

上完石膏板，像房子了，兄妹俩又来巡工地了

功能：

一个房子所以能成为家，就是里面住的人与房子的功能．能让一家老小都能开心舒适的在里面生活．我认为功是更重要的.

我家居住人口主要是2大人2孩子，孩子一个8岁一个6岁．每年老人会来小住２个月．

所以，一楼基本是功能区．包括　客厅，钢琴厅，家庭厅，餐厅，开放式西厨，封闭式中厨，客卫，影院和给老人住的可以直接到后院的套房．

车库原本可以停３辆车，我改造成了一个特斯拉专用车位, 剩下是健身器材和儿子的乐高城市．

二楼有一个主卧，２个孩子的房间，还有一个朋友来住的客房．均带卫生间.

风格:

我们魔都的房子用的是美式;  那时年轻, 反而喜欢成熟的风格.  现在反而越喜欢现代简约的东西．觉得比较轻松，耐看．

这次我们选择了 Transitional 的风格. 中文直译 『过渡式』?  好像国内没有这种说法. 也许算 美式简约。

这种风格 采取 简洁明快的颜色和线条; 有一些简美的元素; 也有些现代的元素, 完成两者之间的过渡. 所以 英文叫做 Transitional (过渡). 颜色上 基本就是我们喜欢的 黑白灰. (我们的车 都是这三个颜色)

抽空拍照的那天下雨, 只能用室内灯光了. 大家凑活看.

中厨, 又叫Grease Kitchen；所有有油烟的料理都在这. 用的是专业级别的Brigade 36英寸的 Duel Fuel Range (天然气6炉头,其中3个23000BTU大火力，烤箱是用电).

利用走道 做了一个Pantry，放酒杯 酒具 茶具的. 给娃们装了一个玻璃白板. 他们很喜欢. 需求需要引导,不会在墙上乱画了  

化妆室/Powder Room. 墙和屋顶是手绘的.

主卧 顶上都是手绘，考虑新家具有味道，床是老房子带过来的。也算 Mix and Match吧

左边是阳台, 电视左面是个暗门, 是衣帽间.

主卫.  顶上那个圆的是背景音响; 泡澡时可以红酒音乐. Control4系统, iPad, Echo Dot 声控 都可控制.

https://s2.ax1x.com/2019/09/10/nNeVns.jpg

主卫 另一边

儿子的房间，外面是大露台.  宜家的双层组合，环保. "楼上"是床,"楼下"是工作台, 房间里的活动空间很大.

儿子的卫生间. 他喜欢蓝色，自己选的Subway瓷砖，马赛克以及蓝色的漆. 小家伙眼光不错; 有他爸的遗传

女儿房, 3岁时答应给她个小公主的房间,  给她在Costco买了个带滑梯的床. 她每天早上起床都是滑下来的; 床下面都是收纳空间. 无毒水性漆, 非常不错.  不过现在已经不爱公主了

東哥東嫂在美食上是有追求的，喜欢自己做饭，所以東哥这次建新房，想送个漂亮且专业的大厨房给東嫂。

在我们家，厨房和餐厅是利用率最高, 也是最温暖的地方。 東哥工作，东嫂料理，孩子们做作业 搭乐高，玩耍 都是在这个空间。

厨房区域

整个厨房（紫色区域，约520平尺） 包括了 西厨（图上Kitchen），封闭中厨 （图上Grease Kitchen)，餐厅（图上Nook）和 餐具室（Pantry，图中 Wine Rack）。厨房区域与家庭厅会客厅（图上 Family Living 和 Dining。Dining区域我们放琴了） 形成一个约1300平尺的连贯开放空间。厨房区域层高 3.05米，客厅家庭厅区域层高6米。因为与挑高部分相连成一个开放空间，所以感觉上更有空间感。

风格：

前文说过，这次建房東哥选择的风格是 Transitional Style，直译为过渡式；是一种从 传统到现代过渡的风格，所以叫做 Transitional 过渡式。 我觉得和 美式现代（American Modern) 或者 混搭 Mix and Match 还是有区别的；Transitional 更为简洁一些，更加偏现代，黑白灰为主色。

厨房的基色也一样是 深灰，灰 和白色。 橱柜是美式，搭配偏现代的不锈钢面板的厨电。

西厨 + 餐厅

冰箱里的异味主要来自 食物新鲜或轻微变质产生的 乙烯气体、细菌、霉菌等。 这个 NASA 的黑科技把这些全消灭了。